Paragraaf grondbeleid

Deze paragraaf beschrijft op hoofdlijnen het grondbeleid, de financiële positie en het weerstandsvermogen van het grondbedrijf. Tegelijkertijd hebben we ook het Najaarsbericht 2021 grondbedrijf opgesteld. Het Najaarsbericht gaat een slag dieper dan deze paragraaf en geeft inzicht op een lager detailniveau.

1.1 Economische ontwikkelingen

Van krimp naar groei
De Nederlandse economie heeft in 2020 vanwege het COVID-19 virus en de bijbehorende maatregelen een flinke klap te verduren gekregen. Zo kromp de economie in het tweede kwartaal van 2020 met 8,5 procent (een krimp die nog nooit eerder was gemeten door het CBS). Deze krimp was niet alleen zichtbaar in Nederland, maar internationaal was een-zelfde trend zichtbaar. Gedurende deze periode was er dan ook een sterke daling zichtbaar in het consumenten- en producentenvertrouwen (CBS, 2021).
Vanaf het derde kwartaal 2020 is echter een tegenovergesteld beeld zichtbaar. Door steun vanuit de overheid, versoepeling van COVID-19 maatregelen en een toename van het handelssaldo en investeringen trok de economie sterk aan. Door de versoepeling van de COVID-19 maatregelen zijn consumenten meer gaan besteden, dit is ook zichtbaar in de stijging van het consumenten- en producentenvertrouwen. Deze trend zet zich door in het tweede kwartaal van 2021 (CBS, 2021).

Vastgoedmarkt
Ondanks de COVID-19 pandemie is de woningmarkt nog steeds booming en blijft ook in 2021 onder druk staan. Belangrijke oorzaken zijn de historisch lage rentestand, het structureel te kort aan woningen en de toenemende concurrentie doordat (particuliere) investeerders (wereldwijd) de woningmarkt betreden (Hypotheker, 2021). Er zijn in 2020 nog nooit zoveel woningen opgekocht door investeerders. Deze investeerders sloegen met name hun slag in het laatste kwartaal van 2020. Vermoedelijk staat het moment van koop door investeerders in direct verband met de stijging van overdrachtsbelasting voor particuliere beleggers van 2% naar 8% per 1 januari 2021.
Tevens hoeven starters (jonger dan 35 jaar) per 1 januari 2021 geen overdrachtsbelasting meer te betalen bij de aankoop van woning. Dit in combinatie met historisch lage hypotheekrente (waardoor mensen meer kunnen lenen) en de versoepeling van de hypotheekregels. Zo telt in 2021 het tweede inkomen tot 90% mee in het bepalen van de maximale hypotheek, ten opzichte van 70% in 2019 (Hypotheekadviseur.nl, 2021). In theorie zouden deze maatregelen ervoor moeten zorgen dat er meer financiële ruimte ontstaat om een woning te kunnen kopen. In de praktijk zien we echter dat door de krapte op de woningmarkt de huizenprijzen nog steeds sterk stijgen en dat zowel de afschaffing van overdrachtsbelasting (voor starters) en de historisch lage rentestand hier aan bijdragen.
Doordat de woningmarkt zo sterk onder druk staat, zien we dat de huizenprijzen in heel Nederland sterk toenemen en dat de financiële ruimte die wordt gecreëerd door bijvoorbeeld de afschaffing van de overdrachtsbelasting worden ingezet om te overbieden op de vraagprijs. De woningmarkt is zelfs zo krap, dat overbieden de nieuwe norm is geworden (RTL Nieuws, 2021). Als we kijken naar de prijsstijging van de afgelopen jaren, volgt de prijsstijging in de gemeente Oss de landelijke trend.

1.2 Beleid

Grondbeleid
Wij zijn continu bezig met zoeken naar mogelijkheden om de financiële positie van het grondbedrijf te verbeteren. Dit is een doorlopend proces. Om de verkoop van de kavels voor woningen en bedrijven te optimaliseren, lopen de volgende initiatieven.

• Wonen in Oss : Dit is een samenwerking tussen de verschillende woonpartners (bouwers, hypotheekverstrekkers, makelaars, corporaties en gemeente). Het doel van wonen in Oss is het versterken van de kracht van het Osse wonen en het verbeteren van de duurzaamheid bij de woningbouw.
• Zelfbouwcoach : Bij de gemeente hebben we iemand beschikbaar om potentiële kopers te helpen bij het kopen van grond voor zelfbouw.
• Erfpacht : De gemeente biedt kopers de mogelijkheid om hun grond te kopen via een erfpachtconstructie. Het eigendom blijft dan deels bij de gemeente. Kopers betalen een maandelijkse canon (soort van huur) voor het gebruik.
• Accountmanagement : We benaderen actief nieuwe groepen van afnemers, zoals woon-zorg, beleggershuur, consumentgericht ontwikkelen, enzovoorts.

Naast de maatregelen, gericht op de verkoop, zijn we ook bezig met een nieuw grondbeleid voor de gemeente zelf. Het huidige grondbeleid komt uit het jaar 2007. Hierdoor is dit grondbeleid niet meer actueel voor de huidige situatie. De gemeente heeft een grote opgave wat betreft woningbouw en daar past een nieuw grondbeleid bij. Zaken die wij hierin meenemen zijn ontwikkelingen naar de toekomst toe. Het gaat concreet om de volgende vraagstukken:

• Verduurzaming : Per 1-1-2021 is de bouw van BENG-woningen (bijna energie neutrale gebouwen) verplicht, we denken aan alternatieve manieren van warmtewinning en het aansluiten van bestaande woonwijken op de nieuw aan te leggen warmtevoorzieningen bij de nieuwbouwwijken. Ook kijkt Oss naar de mogelijkheden om zonnevelden aan te leggen op eigen landbouwpercelen.
• Taskforce versnelling woningbouw (beschikbaar € 400.000) : In mei 2020 heeft de gemeenteraad besloten om € 400.000 beschikbaar te stellen voor het instellen van een taskforce woningbouw en bedrijventerreinen. Het doel van deze taskforce is te kijken hoe er een versnelling kan worden gerealiseerd in de verkoop van de woningbouw naar 600 woningen per jaar. Daarnaast gaat de taskforce kijken naar nieuwe locaties voor woningen en bedrijven.
• Nieuwe woningbouwlocaties : De taskforce kijkt naar nieuwe locaties voor woningen. Nieuwe locaties die worden onderzocht zijn Euterpelaan, Oss West, Lievekamp e.o., zwembadlocatie en schoollocaties. Tot slot zal ook een groot deel van de nieuwe woningbouwbehoefte opgevangen kunnen worden binnen bestaand stedelijk gebied. Naast deze nieuwe projecten sluiten we de komende jaren een groot aantal woningbouwcomplexen af (o.a. Horzak, Piekenhoef, Lith Oost).
• Versterking lokale bedrijvigheid : Om de werkgelegenheid naar de toekomst toe te garanderen, is het noodzakelijk om te kijken naar ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid. Voor grootschalige bedrijvigheid hebben we nog voldoende ruimte beschikbaar op de Vorstengrafdonk en Heesch West. Voor kleine bedrijvigheid is de beschikbare ruimte schaars.

Vennootschapsbelasting (Vpb) voor gemeenten

Vanaf 2016 moeten gemeenten en andere overheden vennootschapsbelasting (Vpb) betalen over de winst die ze met hun ondernemingsactiviteiten maken. Deze plicht komt voort uit klachten vanuit het bedrijfsleven over oneerlijke concurrentie bij het uitvoeren van bedrijfsmatige, commercieel getinte activiteiten. Voor alle complexen hebben we de openingsbalans opgesteld bij de aangifte over 2016. Die aangifte is in 2021 vastgesteld. We hebben overeenstemming met de belastingdienst over de door ons gehanteerde standpunten binnen de grondexploitatie. De meest recent ingediende aangifte is de aangifte over 2019. Voor alle bedrijfsmatige activiteiten (incl. het grondbedrijf) leidde die aangifte tot een voorlopige aanslag van € 65.000. Op basis van die aangifte verwachten we over 2020 en 2021 nog fiscale verliezen te realiseren. De fiscale winsten die we in 2023 en 2024 verwachten kunnen daarmee gecompenseerd worden. Dat betekent dat we per saldo over de begrotingsperiode nog geen Vpb-last hebben over de grondexploitatie. Dit zijn inschattingen op basis van de aangifte 2019. Bij elke aangifte actualiseren we deze.

2.1 Stand van de Algemene Bedrijfsreserve (ABR)
De volgende tabel geeft inzicht in het verloop van de ABR van het grondbedrijf. De groene lijn is de raming van het afgelopen MPG. De Blauwe lijn betreft de meest actuele raming bij het huidige Najaarsbericht. De rode stippellijn betreft de minimale stand van de ABR. Dit bedrag hebben we minimaal nodig om alle risico’s af te dekken. Het verschil tussen de werkelijke stand en de minimale omvang kan worden afgeroomd.

De afroming van de ABR als gevolg van het overschot in 2021 is reeds verwerkt in het verloop van de ABR (zie bovenstaande grafiek: stand ABR grondbedrijf). Voor de overige jaren is het surplus in de ABR gehouden. De verwachte stand van de ABR op 1-1-2022 is € 1,7 miljoen hoger dan waar we nog vanuit gingen bij het MPG. De ABR zal naar verwachting per 1 januari 2022 uitkomen op een stand van € 23,9 miljoen.

De ABR moet altijd een minimale omvang hebben om alle risico's op te vangen. Op 1-1-2022 is de minimale omvang van de ABR berekend op € 5,43 miljoen. Als de ABR boven de minimale stand uitkomt kan dit verschil worden afgeroomd. Uitgaande van een minimale stand € 5,43 miljoen kan dus, als gevolg van de verwachte hogere stand bij de jaarrekening 2021, een bedrag van € 18,49 miljoen worden afgeroomd in 2022.Bij de programmabegroting 2022-2025 stellen we voor om in 2022 € 18,2 miljoen af te romen. De afroming wordt gebruikt om de komende jaren binnen de gemeente Oss en het grondbedrijf een aantal grote opgaven te realiseren. De lopende projecten lopen op zijn eind en het is van belang dat de gemeente nieuwe projecten opstart om aan de aanhoudende vraag van de vastgoedmarkt te kunnen voldoen. De gemeente is zich hiervan bewust en is met de Taskforce versnelling woningopbouw bezig met het onderzoeken van potentiële nieuwe ontwikkel locaties. Daarnaast heeft de gemeente ook nieuwe projecten opgestart zoals Oss West, Raadhuislaan Zuid Oss en Stationskwartier Ravenstein.

Op basis van de huidige prognoses is een afroming tussen 2022 en 2025 van circa € 23,2 mln. mogelijk. Hiervan valt het overgrote deel in 2022.
2022:   € 18,5 mln (voorstel bij programmabegroting 2022-2025 is om € 18,2 miljoen af te romen)
2023:   € 3,1 mln.
2024:   € 0,7 mln.
2025:   € 0,9 mln.

ABR naar de toekomst toe – kanttekeningen
De komende jaren verwachten we een stijging van de ABR naar € 30,4 miljoen op 1-1-2026. Hierdoor is er nog ruimte voor afroming. Hierbij moeten we wel een aantal belangrijke kanttekeningen plaatsen:

• Tot 2025 valt er nog € 23,2 miljoen vrij vanuit de ABR, daarna zien we dit opdrogen. Bijna 80% van dit bedrag (€ 18,5 miljoen) kan in 2022 afgeroomd worden. Bij de programmabegroting van 2022-2025 wordt hier voorstel voor besluitvorming voorgelegd.
• De huidige vastgestelde grondexploitaties (BIE) lopen af. De verwachte winstnemingen vlakken de komende jaren dus ook af.
• De huidige IMVA-projecten zijn nog niet meegenomen in het verloop van de ABR. Naar verwachting zal o.a. het plan Oss West en ’t Veld Geffen een positief resultaat hebben.
• Projecten kennen, afhankelijke van het type project, een aantal jaar voorbereidingstijd. Om de continuïteit van het grondbedrijf te waarborgen is het zaak om nu nieuwe projecten voor te bereiden. In dat geval kan het grondbedrijf in de toekomst een belangrijk hulpmiddel zijn om gemeentelijke beleidsdoelstellingen te realiseren. Bij het opstarten van nieuwe projecten gaan de kosten uit voor de eventuele baten.  
• Een deel van de nieuwe ontwikkelingen zal plaatsvinden in binnenstedelijke herstructureringsopgave. Deze opgaven kosten in de regel meer geld dan dat ze opleveren.

2.2 Verkopen

Woningbouw
In de onderstaande tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwkavels in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren. Dit zijn de kavels die wij bouwrijp verkopen. Dit is exclusief gronden die wij aan ontwikkelaars verkopen in huidige staat en dus niet zelf bouwrijp maken (denk hierbij aan de woningen binnen het project Koornstraat-Begijnenstraat en de te realiseren woningen van Park en People binnen het project Talentencampus).

We verwachten dit jaar 526 kavels te verkopen. Ten opzichte van het MPG is er sprake van een daling. In de overige jaren zien we een-zelfde trend, deze daling wordt verklaard doordat tijdens het opstellen van het MPG 2021-2024 de gronden van onder andere Park en People waren meegenomen in de grafiek, terwijl dit niet de bedoeling is (zie bovenstaande beschrijving). Een aantal uitgiften wordt tevens sneller gerealiseerd. Zo worden er versnelde uitgaven in Wilgendaal en Oijense Zij verwacht, dan waarbij het MPG nog vanuit werd gegaan. Na 2022 zien we de uitgiften snel opdrogen. Als we de verwachten verkopen van de IMVA’s meenemen in de grafiek (bruine lijn), zien we een grote toename van het aantal verkopen. Dit heeft te maken met de start van een aantal projecten (veelal uitleglocaties) van grotere omvang, zoals Oss West, Stationskwartier Ravenstein en ’t Veld Geffen.
In de onderstaande grafiek zijn de woningen op de daadwerkelijk verkochte kavels groen gearceerd. In 2021 zijn er tot en met 1 augustus 103 woningen/kavels verkocht. De overige percelen verwachten we de komende maanden in 2021 nog te verkopen.
 

Bedrijventerreinen

Verkopen bedrijventerrein gemeente Oss
De landelijke trend voor nieuwbouwplekken voor de logistieke sector zien we ook terug bij de verkoop van de Osse bedrijventerreinen. Op bijna alle percelen ligt een optie of zijn reeds verkocht. De verwachting is dat we dit jaar 9,98 ha bedrijfsgrond verkopen. Door deze versnelde uitgaven wordt op relatief korte termijn een tekort voorzien  in bedrijfskavels in Oss.  Om deze reden heeft de gemeente reeds de Taskforce versnelling woningbouw en industrieterreinen in het leven geroepen. Deze Taskforce is druk bezig met het zoeken naar nieuwe ontwikkellocaties voor woningbouw en industrieterreinen.
In de navolgende tabel geven we inzicht in het verloop van de totale uitgifte van bouwgrond voor industrie (in hectares) in Oss van de afgelopen jaren en voor de komende jaren. De planning voor de verkoop van bedrijventerreinen is aangepast ten opzichte van het MPG 2021-2024. Hierin is een versnelling van uitgiften zichtbaar.

In het onderstaande grafiek geven we een beeld van de verkopen voor dit jaar bij de verschillende complexen (stand van 1-8-2021). De gerealiseerde aantallen zijn de feitelijke verkopen (geleverd bij de notaris en betaald). De verwachte uitgifte zijn gronden waarvan wordt verwacht dat deze dit jaar nog worden verkocht.

2.3 Projectenportefeuille
De volgende tabel geeft een overzicht van de complexen binnen het grondbedrijf. Voorbereidingskosten van de nog niet in exploitatie genomen (bouw)gronden worden als kosten IMVA’s (immateriële vaste activa) op de balans gezet. Formeel maken ze nog geen deel uit van het grondbedrijf. Omdat het grondbedrijf wel belast is met de projectvoering van deze plannen, staan ze wel op het projectenoverzicht. Ook hebben we een voorziening IMVA's. Die vullen we vanuit de ABR. Als een IMVA niet doorgaat, boeken we de reeds aan dit project toegeschreven kosten af van deze voorziening.  

2.4 Winst- en verliesnemingen

Methode winstneming
Winstneming moet plaatsvinden op basis van het zogenoemde principe van Percentage Of Completion (POC). Rekening houdende met de stand van de gerealiseerde uitgaven en inkomsten ten opzichte van de totale uitgaven en inkomsten dient tussentijds winst genomen te worden. Een voorbeeld: bij een project hebben we dit jaar 52% van alle kosten gemaakt. Verder hebben we 35% van alle opbrengsten ontvangen. Volgens de POC-methode nemen we dan 52% x 35% = 18% van de te verwachten winst.

Toekomstige winst- en verliesnemingen
Op basis van de POC-methode verwachten we in 2021 € 8,58 miljoen aan winst te nemen. Van deze winstneming is € 4,2 miljoen afkomstig vanuit het complex Vorstengrafdonk, € 1,7 miljoen vanuit het complex Oijense Zij Noord, € 0,9 miljoen vanuit het complex Piekenhoef, € 0,7 miljoen vanuit complex de Geer oost-zuid en € 0,46 miljoen vanuit het complex Wilgendaal.
Vanaf 2022 tot en met 2033 verwachten nog nominaal € 7,9 miljoen aan winst te kunnen nemen. Daar wordt de grootste bijdrage in de winstnemingen geleverd vanuit de projecten Vorstengrafdonk, Piekenhoef, Oijense Zij en Wilgendaal. Het gaat hierbij om respectievelijk € 2,1 miljoen, € 1,1 miljoen, € 2 miljoen en € 1,7 miljoen.

Verliesvoorziening
Vanaf 2016 nemen we niet meer direct een verlies in de exploitaties maar vormen we een voorziening voor de te verwachten exploitatieverliezen. Als een verlieslatend complex wordt afgesloten, dan dekken we het tekort af met de voorziening. Naar verwachting bedraagt de totale voorziening te verwachten exploitatieverliezen per 1-1-2022 € 19 miljoen.

Totaaloverzicht
De hierna volgende tabel geeft een overzicht van de te verwachten winstnemingen en verliesvoorzieningen voor de periode 2021-2025 binnen de grondexploitaties (BIE’s) (bedragen in miljoenen euro’s).

3.1 Methode risicomanagement en bepaling weerstandsvermogen
In 2018 heeft de gemeenteraad een nieuwe methode voor het berekenen van de risico's en het bepalen van het weerstandsvermogen vastgesteld. Dit betreft de Monte-Carlo methode. Het doel van deze methode is te zorgen voor een eenduidig risicobeleid waarin alle risico’s van de grondexploitaties voldoende zijn meegenomen en wat transparante regels biedt voor het afromen van de ABR naar de Algemene Dienst.
De Algemene Bedrijfsreserve (ABR) wordt gevuld vanuit de netto winsten uit de grondexploitaties. Binnen de ABR blokkeren we een deel van de verwachte winsten om de berekende risico's af te dekken. Dat noemen we de minimale stand van de ABR. De minimale stand van de ABR is het minimale weerstandsvermogen wat het grondbedrijf aan moet houden. In de tabel in paragraaf 2.1 (verloop van de ABR) staat de minimale stand van de ABR aangegeven.
Het maximale risicoprofiel bepalen we door uit te gaan van de maximale kans en het maximale bedrag. Daarbij gebruiken we dus de Monte-Carlo methode. De berekende risico's bij verlieslatende of neutrale exploitaties dekken we altijd direct 100% af. De berekende conjuncturele risico's bij winstgevende exploitaties dekken we af op basis van het percentage of completion van de betreffende grex. Volgens het BBV zijn we verplicht om project specifieke risico's bij winstgevende complexen eerst af te halen van de bruto-winstverwachting.

Kosten IMVA (voorbereidingsprojecten)

Nieuwe complexen worden onder de noemer IMVA (immaterieel vast actief) op de balans gezet. Op deze IMVA boeken we plan- en onderzoekskosten van projecten die nog in de voorbereidingsfase zitten. De gemeenteraad moet binnen 5 jaar besluiten om een IMVA om te zetten naar een BIE. In dat geval worden de gemaakte kosten overgedragen aan de BIE. Anders moeten we de kosten afboeken. Uitgaande van de mogelijkheid dat een plan geen doorgang vindt, hebben we een voorziening gevormd om alle gemaakte plankosten af te kunnen boeken. Vanuit deze voorziening schieten we kosten voor van de mogelijk nieuwe grondexploitaties die nog niet de status BIE hebben. Het gaat bijvoorbeeld om de plannen Oss West, Gemeentehuis Geffen, Geffen ’t Veld, Raadhuislaan Zuid Oss en Stationskwartier Ravenstein. Als plannen de status krijgen van BIE, worden de kosten overgeboekt naar de nieuwe exploitatie. Als voor een plan met de status “BIE” een positief resultaat wordt voorzien kan op dat moment de voorziening vrijvallen. Als plannen niet doorgaan, dan worden de gemaakte kosten afgeboekt vanuit deze voorziening. Daarnaast worden de plankosten voor lopende IMVA’s ook bijgesteld op basis van de nieuwste inzichten. Omdat deze plannen vaak in de beginfase zitten, kunnen de verwachten plankosten fluctueren. Per saldo hoeft er naar verwachting circa € 100.000 minder gestort te worden in de voorziening dan was voorzien bij het MPG 2021-2024.  

3.2 Reserves en voorzieningen
De risico's binnen het grondbedrijf vangen we op met de volgende reserves en voorzieningen:

• Algemene Bedrijfsreserve Grondbedrijf (ABR)
• Reserve risico’s Heesch West
• Reserve en voorziening strategische aankopen/gronden
• Voorziening te verwachten exploitatieverliezen
• Voorziening IMVA

Het onderstaande diagram geeft een overzicht van het totaal aan reserves en voorzieningen (totale risicoafdekking) van het grondbedrijf. Naar verwachting vervalt de voorziening Heesch West aan het eind van 2021. Per 1-1-2022 hebben we dan ook 1 grote voorziening minder. De verdeling die er overblijft staat in onderstaande cirkeldiagram. Zo beslaat naar verwachting op 1-1-2022 de ABR 51% van alle voorzieningen en reserves. De voorziening te verwachten exploitatieverliezen bedraagt 40%.