Programma 8. Aantrekkelijk wonen in Oss

Door de actuele omstandigheden op de woningmarkt hebben wij onze ambitie sterk vergroot. De Taskforce Woningbouw en Bedrijventerreinen heeft de voorzet daarvoor gedaan die door de gemeenteraad is vastgesteld. De komende 15 jaar willen we 8200 woningen bouwen. Dit is meer dan de prognose voor de behoefte voor onze eigen inwoners. We  willen namelijk met onze onderscheidende woonmilieus ook bijdragen aan de regionale opgave. Daarnaast willen we zorgen voor de nodige flexibiliteit in het geval van planuitval of vertraging in de realisatie van plannen. Dit komt neer op de toevoeging van 500 tot 600 woningen per jaar.
Wonen in Oss is veelzijdig: stedelijk wonen in het centrum van de stad, groen wonen in de suburbane woonwijken, landelijk wonen in de vele dorpen en de historische stadjes langs de Maas. Met deze diversiteit aan woonmilieus in Oss en het omliggende landelijke gebied, begrensd door de Maas en de A50 vormt de gemeente Oss in feite haar eigen woningmarkt die ook aantrekkelijk is voor woningzoekenden van buiten de gemeente. Dit biedt kansen voor onderscheidende woonmilieus, vooral langs de as Den Bosch-Oss-Nijmegen. Die kansen willen we pakken en daarom zetten we naast inbreidingsplannen, onder meer in op locaties Euterpelaan, Raadhuislaan, Fratershof en transformaties in het centrum, ook in op uitbreiding. Daarvoor hebben we door aankoop en gebruik te maken van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) grootschalig grondposities genomen in Oss –West, Geffen en Ravenstein. De Taskforce versnelling woningbouw en bedrijventerreinen is medio 2020 ingesteld om hier invulling aan te geven en met diverse projectteams onder leiding van projectleiders geven we invulling aan de ambitie om te komen tot realisatie. We ontwikkelen nieuwe plannen en bestaande projecten lopen door. Piekenhoef bijvoorbeeld zal in 2021 zo goed als zijn afgerond. In Oijense Zij Noord is de verkoopfase inmiddels gesloten en de voorinschrijving voor de koopwoningen in Walkwartier is medio 2021 van start gegaan onder grote interesse. In 2021 en 2022 werken we verder aan ontwikkeling van verschillende grotere projecten: Fratershof, Euterpelaan, Oss West, locatie Belastingkantoor, Raadhuislaan-Zuid, Geffen ’t Veld aan de oostkant van het dorp en aan ontwikkeling van het Stationskwartier Ravenstein. Het heeft onze prioriteit om voor de grotere locaties te komen tot plannen met een formele status waarvoor een bestemmingsplanprocedure kan worden opgestart. Voor de meeste van de genoemde ontwikkelingen zijn we daar goed mee op koers om na de zomer van 2021 formele procedures te kunnen starten. In 2022 worden een aantal procedures afgerond en komen we tot onherroepelijke plannen, waarna de realisatie van woningen kan starten. Naast grotere projecten wordt ook gewerkt aan planontwikkeling op maat op diverse kleinere locaties, vaak samen met de kernen zelf. Voorbeelden zijn te vinden in o.a. Macharen, Lithoijen, Herpen en Overlangel.
Van belang is per project het goede programma aan te bieden, in lijn met de uitgangspunten uit de Woonvisie die in 2020 is vastgesteld. In de prestatieafspraken met de woningbouwcorporaties over de periode 2021-2024 is vastgelegd dat we uitgaan van circa 30% sociale huur binnen de ambitie om jaarlijks circa 600 woningen aan de voorraad toe te voegen. We zetten, onder meer ter bevordering van doorstroming, ook in op een groter aandeel middeldure huurwoningen. In de kleine kernen zetten we o.a. in op kleinere woningen (inclusief appartementen), met name voor starters en voor ouderen. We staan open voor woningsplitsing van grotere woningen.
We willen met het woningbouwprogramma inspelen op een diversiteit aan woonvoorkeuren. Waarmee we bijvoorbeeld voorzien in de toenemende woonbehoefte van een- en tweepersoonshuishoudens en in het realiseren van passende woningen voor specifieke doelgroepen, zoals: arbeidsmigranten, woonwagenbewoners, lage middeninkomens, mensen met een GGZ achtergrond en jongeren die uitstromen uit de jeugdzorg. Ook staan we open voor het mogelijk maken van bijzondere en innovatieve woonvormen, zoals Tiny Houses. Waar mogelijk ondersteunen we nieuwe woonconcepten, zoals CPO groepen. We doen dat door CPO groepen waar nodig in de opstartfase te helpen met advies en denken mee over externe professionele begeleiding.
Ouderen, hulpbehoevenden en kwetsbare mensen willen en blijven vaak zo zelfstandig mogelijk wonen. Door slim gebruik en aanpassing van de eigen woning te stimuleren en daarvoor mogelijkheden te bieden en tegelijk ook ruimte te creëren voor nieuwe (groeps-)woonvormen, willen we mensen ook daadwerkelijk in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen (zie ook programma 1. Zorg en welzijn).
In de huidige woningmarkt dreigt het wonen voor sommige inwoners onbetaalbaar te worden. We gaan onze woningproductie versnellen, waardoor er meer nieuwe woningen per jaar beschikbaar komen. Dit om onze maatschappelijke doelstellingen te realiseren en om een gezond grondbedrijf te behouden. Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is, los van betaalbaarheid, een grote opgave. We zijn hierbij gehouden aan verplichtingen vanuit het Klimaatakkoord. Met het Uitvoeringsprogramma Energiebesparing stimuleren en faciliteren we woningbezitters en huurders om hun woningen energiezuiniger te maken. In de TransitieVisie Warmte die nog in 2021 moet worden vastgesteld, schetsen we hoe we denken in de komende jaren geleidelijk minder aardgas te gaan gebruiken in de gebouwde omgeving. Voor de verduurzaming werken we intensief samen met de woningcorporaties en andere partners. In het hoofdstuk energietransitie (programma 5. Zuinig op ons klimaat) besteden we hieraan meer aandacht.

Van ambitie naar realisatie

Aandachtspunt is de personele capaciteit om plannen te maken en om projecten te realiseren. Ambtelijk kunnen we niet alles tegelijk doen. Per project kijken we goed naar welke rol we als gemeente het beste kunnen vervullen en wat we over kunnen laten aan ontwikkelaars, particulieren en bouwinitiatieven. Dit past in de lijn van de Omgevingswet, waarin meer inspanningen van initiatiefnemers worden verwacht.

We nemen daarom ook extra formatie op ten laste van de grondexploitaties. Het gaat om planeconomen, een strategisch grondverwerver en een projectleider voor Oss-West. We lichten dit verder toe in het hoofdstuk Versterking van de organisatie.

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn er meer dan ooit tevoren. In heel Nederland is een groot tekort aan woningen waar veel initiatiefnemers op inspringen. Dit is in Oss ondergebracht in de Taskforce Versnelling woningbouw- en bedrijventerreinen, wat grotere hoeveelheden ruimtelijke projecten in een kortere tijd met zich teweegbrengt. Ook de Corona-pandemie en de aankomende invoering van de Omgevingswet maakt dat veel initiatiefnemers hun ruimtelijk initiatief onder de huidige wetgeving nog voor 1 juli 2022 zouden willen regelen. Ook zijn er meer ruimtelijke verzoeken van stoppende en doorontwikkelende boeren die door veranderde regelgeving bijvoorbeeld hun functie willen veranderen en deze tendens duurt nog jaren voort.
De initiatieven hiervoor worden bij de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling ingediend. Het gaat, bijvoorbeeld naast de ruimtelijke woningbouwprojecten, ook om een groot aantal kleine plannen (tot ongeveer 5 woningen, functieveranderingen, etc.) van particulieren/bedrijven met een individueel belang. Om het huidige hoge niveau van dienstverlening (we pakken nu alle principeverzoeken en ruimtelijke procedures op) voort te kunnen zetten en de pieken hierin aan te kunnen, willen we (een deel van) deze “kleine plannen met een individueel belang”, via een pilot, uitbesteden op productbasis (outsourcing). De vaste formatie kan met deze werkwijze prioriteit geven aan (gemeentelijke) projecten met een breder maatschappelijk belang en hiermee invulling geven aan Ruimtelijke Ontwikkeling. Ook kan op deze manier adequaat tijd besteed worden aan de omzetting naar het Omgevingsplan. Na 1 jaar evalueren we de pilot en beoordelen we of outsourcing doorgang blijft vinden.  
Door middel van optimaal (wettelijk) kostenverhaal via anterieure overeenkomsten en leges toe te passen, kunnen we zoveel als mogelijk kostendekkend werken. De verhaalde kosten moeten hiervoor gelabeld worden, zodat we uit dit ontvangen budget kunnen putten voor de kosten van outsourcing.

In lijn met de in 2020 vastgestelde Woonvisie:

• We zijn een complete woongemeente: Aandacht voor de woonomgeving in bestaande wijken en kernen. Een flexibel en gedifferentieerd woningbouwprogramma.
• We hebben een comfortabele woningvoorraad: Een woningvoorraad die aansluit bij de behoeften en wensen van de bewoners. De woningen zijn duurzaam en toekomstbestendig.
• Een (t)huis van alle groepen inwoners. Aandacht voor de groep kwetsbare inwoners met een zorgbehoefte die in de toekomst in een reguliere woning moeten blijven wonen.
• We versterken de woonfunctie van Oss, ook in regionaal opzicht. Dit betekent het ontwikkelen van goede woonmilieus voor de inwoners van Oss, maar ook de behoefte vanuit de regio.

Bij het vaststellen van de Woonvisie is afgesproken dat er nog een vijfde doelstelling volgt:

• We zorgen voor een aanpak ter versnelling van de woningbouwproductie.